Que vous vendiez ou mettiez en location un bien à Toulouse, L’Union ou Saint-Jean, vous êtes soumis aux mêmes obligations légales en matière de diagnostics immobiliers. Mais selon la commune, le type de bien et son époque de construction, le contenu du dossier varie. Voici le guide complet des diagnostics obligatoires dans ces trois communes, avec les spécificités locales à connaître.
Ce que dit la loi : vente et location, deux régimes distincts
Les diagnostics immobiliers obéissent à deux régimes différents selon la nature de la transaction.
Pour une vente, le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) est remis à l’acheteur au moment de la signature du compromis. Il doit être complet, à jour et annexé à l’acte authentique.
Pour une location, le DDT est remis au locataire au moment de la signature du bail. Certains diagnostics sont communs aux deux régimes, d’autres sont spécifiques à la vente. Les durées de validité diffèrent également — le diagnostic électricité est valable 3 ans pour une vente, 6 ans pour une location.
Les diagnostics obligatoires à Toulouse
Toulouse est la commune la plus dense et la plus diverse du secteur. Son parc immobilier mêle appartements haussmanniens du centre-ville, immeubles d’après-guerre, maisons en brique rose et résidences récentes. Cette diversité implique des profils de diagnostics très variés selon le bien concerné.
Pour une vente à Toulouse
Le DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Obligatoire pour toute vente, à afficher dans l’annonce dès la mise en vente. Les appartements toulousains des années 1950 à 1980 affichent fréquemment un DPE D ou E. Les maisons en brique rose non rénovées descendent souvent à E ou F. Si le bien est classé F ou G, un audit énergétique complet est obligatoire depuis 2023, en plus du DPE. Valable 10 ans sauf travaux.
Le diagnostic amiante (DAPP)
Obligatoire pour tout bien dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997. Concerne la très grande majorité du parc immobilier toulousain. Dans les appartements ayant subi des rénovations dans les années 1970 à 1990, la présence d’amiante dans certains matériaux est fréquente — dalles vinyle, flocages, conduits. Un diagnostic réalisé avant 2013 n’est plus valable.
Le diagnostic électricité
Obligatoire si l’installation intérieure a plus de 15 ans. Valable 3 ans pour une vente. Très fréquent à Toulouse sur les appartements d’avant 2000.
Le diagnostic gaz
Obligatoire si l’installation intérieure de gaz a plus de 15 ans. Valable 3 ans pour une vente.
Le diagnostic termites
Obligatoire dans toute la Haute-Garonne, classée en zone à risque termites. Valable 6 mois. C’est l’un des diagnostics les plus souvent périmés au moment de la signature du compromis — vérifiez sa date.
L’État des Risques et Pollutions (ERP)
Obligatoire pour toute vente. Valable 6 mois. Pour les biens proches de la Garonne ou du canal du Midi à Toulouse, l’ERP mentionne le risque inondation selon le PPRI de la Garonne toulousaine. Pour l’ensemble du secteur, il mentionne le risque de retrait-gonflement des argiles.
Le diagnostic plomb (CREP)
Obligatoire pour les biens construits avant le 1er janvier 1949. Concerne les immeubles anciens du centre-ville et des quartiers historiques de Toulouse.
L’audit énergétique
Obligatoire depuis le 1er septembre 2023 pour toute maison individuelle classée F ou G mise en vente. Valable 5 ans.
Le métrage loi Carrez
Obligatoire pour tout appartement en copropriété. Particulièrement important à Toulouse où les transactions en copropriété sont nombreuses.
Pour une location à Toulouse
Les diagnostics obligatoires pour une location comprennent le DPE, le diagnostic électricité (valable 6 ans), le diagnostic gaz (valable 6 ans), le CREP si avant 1949, l’ERP (valable 6 mois), et le DTA parties privatives (diagnostic amiante) sur demande du locataire.
Spécificité toulousaine pour la location : le diagnostic bruit (ESRIS) est obligatoire pour les biens situés dans les zones d’exposition au bruit de l’aéroport de Toulouse-Blagnac. Plusieurs communes du secteur nord sont concernées — Seilh, Lespinasse, Saint-Jory et une partie de Toulouse elle-même. Vérifiez si votre bien est dans le périmètre défini par l’arrêté préfectoral.
Point critique en 2026 : les logements classés G sont interdits à la mise en location depuis le 1er janvier 2025. Les logements classés F seront interdits à la location à compter du 1er janvier 2028. Un propriétaire bailleur toulousain dont le bien est classé F ou G doit anticiper les travaux nécessaires.
Les diagnostics obligatoires à L’Union
L’Union est l’une des communes les plus recherchées du secteur nord toulousain. Directement desservie par la ligne A du métro, elle attire une forte demande à la fois pour l’achat et la location. Son parc immobilier est dominé par des maisons individuelles construites entre les années 1960 et 1990, avec quelques résidences en copropriété plus récentes.
Pour une vente à L’Union
Le profil de diagnostics le plus fréquent à L’Union correspond à une maison individuelle construite entre 1970 et 1990, avec chaudière gaz et charpente bois traditionnelle.
Le DPE
Les maisons des années 1970-1980 non rénovées affichent souvent un DPE D ou E à L’Union. Les biens non isolés avec chauffage électrique par convecteurs descendent facilement à F. Un audit énergétique est obligatoire si le bien est classé F ou G.
Le diagnostic amiante
Quasi systématique pour les maisons des années 1970-1990. Les dalles vinyle de cuisine et de salle de bains posées à l’époque sont l’une des sources les plus fréquentes de présence d’amiante dans ce type de bien.
Le diagnostic électricité
Fréquemment révélateur d’anomalies dans les maisons des années 1980 — tableaux partiellement mis à jour, circuits non protégés, prises de terre défaillantes.
Le diagnostic gaz
Obligatoire pour les maisons avec chaudière gaz de plus de 15 ans — la règle générale dans les lotissements des années 1980 de L’Union.
Le diagnostic termites
Obligatoire et valable 6 mois. Dans les maisons avec charpente bois traditionnelle des lotissements de L’Union, ce diagnostic est un point de vigilance sérieux.
L’ERP
Mentionne le risque de retrait-gonflement des argiles, classé modéré à fort sur une partie du territoire de L’Union. Ce phénomène a provoqué des fissures sur plusieurs maisons du secteur lors des sécheresses de 2019 à 2023.
Pour une location à L’Union
Mêmes diagnostics que pour une vente, avec les ajustements de durée de validité (électricité et gaz valables 6 ans). L’ESRIS n’est généralement pas requis à L’Union, moins directement exposée aux couloirs aériens que Seilh ou Lespinasse — vérifiez néanmoins l’adresse précise de votre bien.
La forte demande locative autour de la station de métro de L’Union implique des acheteurs et locataires bien informés. Un dossier de diagnostics irréprochable est un atout commercial dans ce secteur.
Les diagnostics obligatoires à Saint-Jean
Saint-Jean est une commune plus résidentielle et plus rurale que L’Union, située à une quinzaine de kilomètres au nord de Toulouse. Son parc immobilier mêle maisons de bourg anciennes, pavillons des années 1970 à 1990 et lotissements plus récents. La voiture y est indispensable, mais le cadre de vie est très recherché par les familles.
Pour une vente à Saint-Jean
Le DPE
Profil similaire à L’Union pour les pavillons des années 1970-1990 — DPE D ou E le plus souvent. Les maisons de bourg plus anciennes peuvent descendre à F ou G, rendant l’audit énergétique obligatoire.
Le diagnostic amiante
Obligatoire pour tous les biens d’avant 1997. Même profil que L’Union pour les pavillons, avec une vigilance supplémentaire sur les maisons de bourg plus anciennes.
Le diagnostic électricité et le diagnostic gaz
Mêmes obligations que pour L’Union. Valables 3 ans pour une vente.
Le diagnostic termites
Obligatoire et valable 6 mois. Comme pour l’ensemble de la Haute-Garonne.
L’ERP
Mentionne le risque de retrait-gonflement des argiles. Pour les parcelles proches du Touch ou des ruisseaux du secteur, un risque inondation peut également figurer — vérifiez le zonage précis de votre bien.
Le diagnostic assainissement non collectif
C’est la spécificité majeure de Saint-Jean par rapport à L’Union et Toulouse. Une partie des maisons individuelles de Saint-Jean n’est pas raccordée au tout-à-l’égout et dispose d’un système d’assainissement individuel. Si c’est le cas de votre bien, ce diagnostic est obligatoire pour la vente. Vérifiez auprès de la mairie si votre bien est concerné avant de commander les autres diagnostics — une fosse septique non conforme doit être mise aux normes dans l’année suivant la vente, aux frais de l’acheteur.
Pour une location à Saint-Jean
Mêmes diagnostics que pour une vente avec les ajustements de durée de validité. Le diagnostic assainissement non collectif n’est pas obligatoire pour une location — uniquement pour une vente. En revanche, si votre bien loué dispose d’un système d’assainissement individuel non conforme, votre responsabilité de propriétaire bailleur peut être engagée en cas de problème.
Tableau récapitulatif : vente et location à Toulouse, L’Union et Saint-Jean
Diagnostics obligatoires pour une vente
- DPE : obligatoire partout, valable 10 ans
- Amiante : obligatoire si avant juillet 1997, valable illimitée si négatif
- Électricité : obligatoire si installation de plus de 15 ans, valable 3 ans
- Gaz : obligatoire si installation de plus de 15 ans, valable 3 ans
- Termites : obligatoire partout en Haute-Garonne, valable 6 mois
- ERP : obligatoire partout, valable 6 mois
- Plomb (CREP) : obligatoire si avant 1949, valable illimitée si négatif
- Audit énergétique : obligatoire si bien classé F ou G, valable 5 ans
- Loi Carrez : obligatoire pour les appartements en copropriété
- Assainissement non collectif : obligatoire à Saint-Jean si non raccordé
Diagnostics obligatoires pour une location
- DPE : obligatoire partout, valable 10 ans
- Électricité : obligatoire si installation de plus de 15 ans, valable 6 ans
- Gaz : obligatoire si installation de plus de 15 ans, valable 6 ans
- Plomb (CREP) : obligatoire si avant 1949
- ERP : obligatoire partout, valable 6 mois
- ESRIS (bruit aéroport) : obligatoire si bien en zone de bruit — vérifier selon commune et adresse
- Amiante (DTA) : à tenir à disposition du locataire sur demande
Les erreurs les plus fréquentes dans le secteur
Confondre les durées de validité vente et location. Le diagnostic électricité valable 3 ans pour une vente devient valable 6 ans pour une location. Un propriétaire qui passe de la vente à la location sur un même bien peut parfois réutiliser un diagnostic récent — vérifiez les dates.
Oublier l’ESRIS pour les communes proches de Blagnac. C’est le diagnostic le plus souvent omis dans le secteur nord. Plusieurs communes sont en zone de bruit sans que les propriétaires en soient conscients.
Ne pas anticiper l’assainissement non collectif à Saint-Jean. La demande au SPANC peut prendre plusieurs semaines. Commandez ce diagnostic dès la décision de vendre si votre bien est concerné.
Publier une annonce sans DPE valide. Sur les sites entre particuliers, c’est techniquement possible — mais c’est une infraction et un signal négatif pour les acheteurs et locataires sérieux.
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