Vous êtes propriétaire d'un appartement à Toulouse ou dans le secteur nord — L'Union, Saint-Jean, Aucamville, Launaguet — et vous souhaitez le mettre en location ? Les diagnostics immobiliers obligatoires ne concernent pas uniquement la vente. La location impose elle aussi un dossier complet, régulièrement mis à jour, que vous devez remettre à votre locataire dès la signature du bail. Voici ce que la loi exige en 2026 et ce qu'il faut anticiper pour louer en toute sécurité.
Pourquoi les diagnostics sont obligatoires pour une location
Le dossier de diagnostics techniques remis au locataire — appelé DDT — est une obligation légale depuis la loi ALUR de 2014, renforcée par les réformes successives jusqu'en 2025. Il protège le locataire en l'informant sur l'état réel du logement, et il protège le propriétaire en cas de litige ultérieur.
Un propriétaire qui loue sans DDT complet s'expose à plusieurs risques : impossibilité d'augmenter le loyer pendant la durée du bail, réduction de loyer demandée par le locataire, voire engagement de la responsabilité civile en cas d'incident lié à une installation défectueuse non signalée.
Les diagnostics obligatoires pour une location à Toulouse en 2026
Le DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Obligatoire — à afficher dès la mise en annonce
C'est le diagnostic le plus scruté par les locataires depuis les réformes récentes. La note DPE doit figurer dans l'annonce de location avant toute publication, exactement comme pour une vente.
Pour un appartement à Toulouse, les résultats varient fortement selon l'époque de construction et les travaux réalisés.
- Appartement dans un immeuble ancien non rénové (avant 1970) : DPE E ou F fréquent
- Appartement dans une copropriété des années 1980-1990 : DPE D le plus souvent
- Appartement dans une résidence récente (après 2000) : DPE C ou B
Point critique en 2026 : les logements classés G sont interdits à la mise en location depuis le 1er janvier 2025. Les logements classés F seront interdits à la location à compter du 1er janvier 2028. Si votre appartement est classé F ou G, vous ne pouvez plus le louer ou vous devez anticiper des travaux de rénovation énergétique avant cette échéance.
Le DPE location est valable 10 ans, sauf travaux réalisés entre-temps.
Le diagnostic amiante — DAPP
Obligatoire si le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997
Pour une location, le diagnostic amiante prend une forme particulière : il s'agit du Dossier Technique Amiante (DTA) pour les parties privatives, à distinguer du DTA parties communes géré par le syndic de copropriété.
Dans un appartement toulousain construit avant 1997 — ce qui concerne une grande partie du parc locatif de Toulouse et des communes nord —, le propriétaire doit être en mesure de fournir ce document au locataire qui en fait la demande. Il n'est pas obligatoirement annexé au bail, mais il doit être disponible.
Un diagnostic amiante réalisé avant 2013 selon les anciennes normes n'est plus valable. Vérifiez la date du rapport dans vos archives.
Le diagnostic électricité
Obligatoire si l'installation a plus de 15 ans
Pour une location, le diagnostic électricité est obligatoire exactement comme pour une vente, dès lors que l'installation intérieure du logement a plus de 15 ans. Il est annexé au contrat de bail et valable 6 ans en cas de location — contre 3 ans pour une vente.
À Toulouse, les appartements des années 1970 à 1990 présentent fréquemment des installations électriques vieillissantes : tableaux anciens, absence de disjoncteur différentiel, prises de terre défaillantes. Ces anomalies doivent figurer dans le rapport remis au locataire.
Le diagnostic gaz
Obligatoire si l'installation a plus de 15 ans
Même principe que pour l'électricité : si l'installation intérieure de gaz a plus de 15 ans, le diagnostic est obligatoire pour toute mise en location. Il est valable 6 ans en cas de location.
Dans les appartements toulousains avec chauffage individuel au gaz — fréquent dans les copropriétés des années 1980 —, ce diagnostic est quasi systématiquement requis.
Le diagnostic plomb — CREP
Obligatoire si le bien est construit avant le 1er janvier 1949
Le CREP est obligatoire pour toute location d'un logement construit avant 1949. À Toulouse, cela concerne les appartements du centre-ville et des quartiers anciens, moins fréquents dans le secteur nord mais présents dans certains quartiers de Toulouse même.
Un CREP négatif est valable de façon illimitée. Un CREP positif doit être renouvelé tous les 6 ans.
L'État des Risques et Pollutions — ERP
Obligatoire pour toute location — validité 6 mois
L'ERP doit être annexé au contrat de bail, exactement comme pour une vente. Il recense les risques naturels et technologiques auxquels est exposé le bien. Pour les appartements du secteur nord de Toulouse, il mentionne notamment le risque de retrait-gonflement des argiles et le risque termites.
Sa durée de validité est de 6 mois — à renouveler à chaque nouveau bail si nécessaire.
Le diagnostic bruit — ESRIS
Obligatoire pour les biens situés en zone d'exposition au bruit
Depuis 2020, les logements situés dans les zones d'exposition au bruit des aéroports doivent être accompagnés d'un état des nuisances sonores aériennes. Pour le secteur de Toulouse Nord, la proximité de l'aéroport de Toulouse-Blagnac rend ce diagnostic obligatoire pour de nombreuses communes : Seilh, Lespinasse, Saint-Jory, Fenouillet et une partie de Toulouse même sont concernées.
Vérifiez si votre commune et votre adresse précise se trouvent dans le périmètre défini par l'arrêté préfectoral. Ce document est disponible en mairie ou sur le site de la DGAC.
Ce qui n'est pas obligatoire pour une location mais utile à connaître
Le diagnostic termites n'est pas obligatoire pour une location, uniquement pour une vente. En revanche, si une infestation est découverte pendant la location, la responsabilité du propriétaire peut être engagée s'il en avait connaissance.
Le métrage loi Boutin n'est pas un diagnostic à proprement parler, mais la superficie habitable du logement doit obligatoirement figurer dans le contrat de bail (loi Boutin). Si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à la superficie mentionnée dans le bail, le locataire peut demander une réduction de loyer proportionnelle. Faire mesurer le logement par un professionnel avant de rédiger le bail est une précaution utile.
Spécificités du secteur nord de Toulouse pour les locations
Le diagnostic bruit et l'aéroport de Blagnac. C'est la spécificité la plus marquante du secteur. Plusieurs communes directement desservies par les couloirs aériens — Seilh, Lespinasse, Saint-Jory en particulier — sont en zone d'exposition au bruit. L'ESRIS est obligatoire pour tout bien situé dans ces zones. Un propriétaire qui l'omet s'expose à une demande de nullité du bail ou de réduction de loyer.
Les passoires thermiques dans les lotissements des années 1980. Une partie du parc locatif du secteur nord toulousain est constituée de maisons individuelles ou de petits immeubles construits entre 1975 et 1990, souvent classés E ou F. Les propriétaires qui louent ces biens doivent anticiper les échéances réglementaires et commencer à planifier les travaux.
La forte demande locative autour du métro. L'Union, directement desservie par la ligne A, attire une forte demande locative. Les propriétaires de ce secteur ont intérêt à disposer d'un dossier de diagnostics irréprochable pour sécuriser rapidement la mise en location et éviter tout litige avec un locataire bien informé.
Ce que comprend le DDT complet pour une location à Toulouse
Pour un appartement construit entre 1970 et 1997 à Toulouse ou dans le secteur nord, le DDT complet pour une location comprend :
- DPE
- Diagnostic amiante (DTA parties privatives, sur demande du locataire)
- Diagnostic électricité
- Diagnostic gaz si installation concernée
- ERP
- ESRIS si commune en zone de bruit aéroportuaire
- CREP si construit avant 1949
Comptez entre 200 et 400 € pour ce pack selon la surface et la configuration du bien. Les diagnostics électricité et gaz réalisés pour une vente sont valables 3 ans — pour une location, leur validité passe à 6 ans. Si vous venez de vendre un bien et que vous en louez un autre, vérifiez si les diagnostics existants sont encore valables.
Les erreurs fréquentes des propriétaires bailleurs à Toulouse
Louer un appartement classé G. Depuis le 1er janvier 2025, c'est interdit. Un propriétaire qui loue malgré tout un logement classé G s'expose à des sanctions et à une demande de réduction de loyer de la part du locataire.
Ne pas renouveler l'ERP entre deux locataires. L'ERP est valable 6 mois. Si votre logement est resté vacant 6 mois ou plus entre deux baux, l'ERP doit être refait avant la signature du nouveau contrat.
Oublier l'ESRIS pour les communes proches de Blagnac. C'est le diagnostic le plus souvent omis dans le secteur. Vérifiez systématiquement si votre commune est concernée.
Confondre diagnostics vente et diagnostics location. Les durées de validité ne sont pas les mêmes. Un diagnostic électricité réalisé pour une vente est valable 3 ans — pour une location, il est valable 6 ans. Mais un diagnostic réalisé il y a 4 ans pour une précédente vente n'est plus valable pour une vente, tout en restant valable pour une location.
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Activ'Expertise Toulouse Nord intervient à Toulouse, L'Union, Saint-Jean, Aucamville, Launaguet, Fenouillet, Castelginest, Gagnac-sur-Garonne, Gratentour, Montberon, Rouffiac-Tolosan, Saint-Alban, Seilh, Saint-Jory, Lespinasse, Pechbonnieu et dans l'ensemble des communes du secteur nord.
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