Le marché immobilier du nord de Toulouse traverse une période de transition notable. Après deux années de correction marquée (2022-2024) et une année 2025 de stabilisation progressive, les premiers mois de 2026 confirment un nouvel équilibre. Les prix se stabilisent, les volumes de transactions remontent et le retour des acheteurs solvables dessine une fenêtre d'opportunité réelle pour les propriétaires souhaitant vendre à L'Union, Saint-Jean, Launaguet, Castelginest ou dans les communes rurales du nord de la Haute-Garonne. Cet article dresse un bilan précis du marché local et donne aux vendeurs les clés pour comprendre les signaux actuels.
Le contexte national : un marché immobilier qui retrouve son souffle en 2026
Pour comprendre les dynamiques locales du nord toulousain, il faut d'abord prendre la mesure du retournement national. Après un pic historique de volumes de transactions dépassant 1,2 million en 2021-2022, le marché immobilier français a connu deux années de fort repli, tiré vers le bas par la remontée brutale des taux de crédit (jusqu'à plus de 4 % sur 20 ans début 2024) et par un choc de pouvoir d'achat immobilier. Toulouse, qui avait longtemps été épargnée grâce à son dynamisme économique exceptionnel, n'a pas échappé à ce mouvement général : selon les Notaires de France, le nombre de transactions dans la métropole toulousaine a reculé de 10 % à fin février 2024, pour s'établir à environ 9 500 ventes.
2025 a marqué le tournant. Selon les données publiées par les Notaires de France et MeilleursAgents, près de 929 000 transactions ont été enregistrées en France sur douze mois glissants à fin 2025, soit une progression d'environ 11 % sur un an. Les taux de crédit se sont stabilisés autour de 3,2 à 3,5 % selon les durées, redonnant progressivement de l'oxygène aux acheteurs. Pour 2026, les analystes du secteur anticipent une poursuite de cette normalisation, avec des volumes proches de 960 000 transactions et une légère hausse des prix (+2 à +3 % en moyenne nationale).
📊 taux de crédit immobilier en février 2026 (source : Meilleurtaux) :
- sur 15 ans : environ 3,11 %
- sur 20 ans : environ 3,23 % à 3,4 %
- sur 25 ans : environ 3,34 % à 3,5 %
Ces niveaux restent nettement inférieurs aux pics de 2023-2024 et restaurent une capacité
d'emprunt acceptable pour de nombreux ménages. Le marché du crédit entre dans une phase d'accalmie.
Prix au m² à Toulouse en 2026 : des niveaux bien inférieurs aux grandes métropoles
Toulouse reste l'une des métropoles françaises les plus dynamiques, portée par ses filières aéronautique, spatiale et numérique (Airbus, Thales, Safran, Capgemini…), par ses trois universités accueillant plus de 100 000 étudiants, et par une croissance démographique soutenue — la ville gagne environ 10 000 habitants par an. Ces fondamentaux structurels distinguent Toulouse des villes qui subissent une correction plus profonde.
Selon MeilleursAgents (février 2026), le prix moyen tous biens confondus à Toulouse est de 3 634 €/m², avec 3 512 €/m² pour les appartements et 4 246 €/m² pour les maisons. Ces chiffres confirment une correction modérée depuis le pic de 2022, de l'ordre de -5 à -8 % selon les sources et les types de biens, mais soulignent que Toulouse reste bien positionnée à l'échelle nationale grâce à son attractivité durable.
Les quartiers nord de Toulouse : des prix accessibles proches des commodités
Au sein de Toulouse, les quartiers nord affichent des prix inférieurs à la moyenne de la ville rose, ce qui en fait des secteurs d'entrée de marché appréciés des primo-accédants et des investisseurs. Les Minimes, Lalande, Borderouge et la Croix-Daurade proposent des appartements entre 2 500 et 3 200 €/m², très bien desservis par le métro ligne B et les lignes de bus. Ce positionnement géographique, à la charnière entre la ville dense et les communes périurbaines du nord, soutient une demande locative soutenue.
💡 à retenir pour les vendeurs de Toulouse nord en 2026 :
Le marché n'est plus en phase de chute libre. Les biens correctement estimés
selon les références 2024-2025 — et non selon le pic de 2022 — trouvent preneurs
dans des délais qui se sont raccourcis : 59 jours en moyenne à Toulouse en 2025,
contre plus de 70 jours fin 2024 (source : imkiz, août 2025).
Tour d'horizon des prix dans les communes du secteur nord
Le secteur nord couvert par Activ'Expertise Toulouse Nord présente une grande diversité de marchés, du périurbain résidentiel proche (L'Union, Castelginest) aux communes rurales du Frontonnais (Saint-Loup-Cammas, Garidech, Montberon). Voici un panorama des niveaux de prix observés début 2026 :
commune
prix moyen appartement
prix moyen maison
L'Union
~3 314 €/m²
~3 389 €/m² (est.)
Saint-Jean
~3 173 €/m²
~3 277 €/m²
Launaguet
~3 025 €/m²
~2 939 €/m²
Aucamville
~2 649 €/m²
~2 913 €/m²
Castelginest
~2 900 €/m² (est.)
~3 100 €/m² (est.)
Bruguières
~2 700 €/m² (est.)
~2 900 €/m² (est.)
Fonbeauzard
~3 000 €/m² (est.)
~3 200 €/m² (est.)
Communes rurales nord (Garidech, Montberon, Lapeyrouse-Fossat…)
rare / peu de données
~2 500 – 3 000 €/m²
Sources : MeilleursAgents, PAP, Orpi, Netvendeur, ParuVendu, DVF / Notaires de France (sept. 2025 – fév. 2026). Données indicatives à affiner selon la localisation précise et les caractéristiques du bien.
L'Union : le marché le plus dense et le plus liquide du secteur nord
L'Union est la commune périurbaine la plus peuplée et la mieux équipée du nord toulousain : commerces, lycée, lignes de bus express vers Toulouse, tissu pavillonnaire dense et copropriétés récentes. Avec environ 3 314 €/m² pour les appartements, elle se positionne comme une alternative crédible à Toulouse ville pour les familles à budget maîtrisé. La demande y est structurellement soutenue, notamment pour les maisons avec jardin de 3 à 5 pièces qui constituent le cœur du marché. Les volumes de transactions y sont les plus importants du secteur nord, ce qui garantit une meilleure liquidité pour les vendeurs.
Saint-Jean : entre attractivité résidentielle et marché encore accessible
Saint-Jean (31240) affiche des prix moyens autour de 3 173 €/m² pour les appartements et 3 277 €/m² pour les maisons (MeilleursAgents, septembre 2025). La commune, située à une quinzaine de kilomètres au nord de Toulouse sur l'axe de la RD4 vers le Frontonnais, attire des familles en quête de maisons avec jardin à des prix encore accessibles. Le marché y est dominé par les maisons individuelles (fourchette 2 615 à 3 988 €/m²), avec quelques copropriétés récentes dans le centre-bourg. La bonne desserte par les lignes de car vers la gare de Matabiau renforce son attractivité.
Launaguet et Aucamville : des prix accessibles dans un marché en légère correction
Launaguet a vu son prix moyen passer de 3 090 €/m² en 2023 à environ 2 981 €/m² en 2025, soit une correction légère de l'ordre de -3 %. Les données DVF indiquent 36 transactions réalisées en 2024, contre 106 en 2022 — signe d'un marché qui s'est fortement ralenti mais qui commence à se reprendre. La commune attire principalement des primo-accédants et des familles grâce à ses prix accessibles et à sa proximité immédiate avec Toulouse (route d'Albi, zone commerciale Fenouillet). Aucamville, commune voisine, affiche des prix légèrement inférieurs (2 649 €/m² pour les appartements selon PAP), avec une offre dominée par les maisons de village et les petits lotissements.
Les communes rurales du Frontonnais : un marché de maisons, une demande familiale stable
Les communes les plus éloignées de Toulouse — Garidech, Montberon, Lapeyrouse-Fossat, Saint-Loup-Cammas, Gratentour, Labastide-Saint-Sernin, Saint-Sauveur, Rouffiac-Tolosan — forment un marché très différent des communes périurbaines. Le bâti y est essentiellement composé de maisons individuelles, souvent sur grandes parcelles, dans un environnement de coteaux viticoles (vignoble du Frontonnais, AOC Fronton). Les prix y sont plus accessibles, généralement entre 2 200 et 3 000 €/m² selon la superficie et l'état. Les volumes de transactions sont faibles mais la demande est régulière, portée par des familles cherchant espace, calme et cadre de vie rural à moins de 30 minutes de Toulouse.
Les facteurs qui influencent les prix sur le secteur nord toulousain en 2026
Au-delà des moyennes par commune, plusieurs facteurs spécifiques au nord de Toulouse vont peser directement sur le prix de votre bien en 2026.
Le DPE : l'étiquette énergétique, un critère de valorisation de plus en plus décisif
Depuis que le DPE est devenu opposable en juillet 2021, son influence sur les prix et les délais de vente ne cesse de croître. Les études notariales convergent : un bien classé A ou B se vend en moyenne 5 à 15 % plus cher qu'un bien équivalent classé D ou E, et trouve preneur beaucoup plus vite. À l'inverse, les biens classés F et G subissent une double pénalité : une décote de prix négociée par les acheteurs (souvent 5 à 20 % selon l'ampleur des travaux) et une interdiction croissante de mise en location qui réduit mécaniquement la demande.
Au nord de Toulouse, la proportion de maisons construites entre les années 1970 et 1995 est élevée dans des communes comme L'Union, Launaguet, Saint-Jean ou Aucamville. Beaucoup de ces pavillons affichent un DPE en D ou E, parfois F, notamment ceux chauffés à l'électricité ou au fioul. Pour leurs propriétaires, anticiper un DPE actualisé — voire réaliser des travaux d'isolation ou de changement de chauffage avant la mise en vente — peut représenter un levier de valorisation significatif.
🌿 DPE et valeur verte : ce que disent les chiffres en 2026
- un bien classé A ou B : prime de +5 à +15 % par rapport à un équivalent en classe D
- un bien classé F : décote estimée à -5 à -10 % en négociation
- un bien classé G : décote pouvant dépasser -15 à -20 %, interdiction de location en cours
- les acheteurs financés à crédit exigent désormais le DPE avant même la visite
La desserte en transports : un critère déterminant pour la valeur des biens
Dans un secteur aussi étendu que le nord toulousain, la proximité des axes de transport est l'un des premiers critères d'achat. Les communes directement connectées à Toulouse par une ligne de bus express ou par un axe routier fluide (A62 vers Montauban, RN20, route d'Albi) bénéficient d'une prime de localisation sensible. À égalité de surface et de qualité, une maison à 5 minutes d'un arrêt de bus express ou du terminus de la ligne de métro B se vend systématiquement plus cher qu'un bien comparable enclavé en zone pavillonnaire sans desserte directe.
Le Grand Toulouse investit massivement dans ses infrastructures de mobilité : extension du réseau Linéo (bus express), développement du réseau vélo, aménagements de la rocade nord. Ces projets renforcent progressivement l'attractivité de communes comme Fenouillet, Castelginest ou Gagnac-sur-Garonne, qui gagnent en accessibilité sans perdre leur cadre de vie périurbain.
Un marché locatif sous forte tension : un soutien indirect pour les vendeurs
Le marché locatif toulousain est structurellement sous tension. Le nombre d'offres de location a chuté de 30 à 50 % par rapport à 2022, selon l'ObserveR, car aucun logement neuf ne vient alimenter suffisamment le marché. La forte population étudiante (plus de 100 000 étudiants à Toulouse), les nombreux salariés des filières aéronautique et spatiale, et les jeunes actifs en mobilité professionnelle alimentent une demande locative permanente. Cette pression a un effet indirect bénéfique pour les vendeurs : elle incite les locataires à franchir le cap de l'achat pour échapper à la hausse des loyers, alimentant ainsi la demande acquisitive.
L'économie toulousaine, bouclier contre une correction trop profonde
Toulouse reste la quatrième ville de France par la population et le premier centre européen de l'industrie aéronautique et spatiale. Les bassins d'emploi d'Airbus (dont le siège est à Blagnac, à l'ouest), de Thales Alenia Space (Toulouse nord) ou de Safran créent une demande immobilière résidentielle constante dans toute la couronne nord de l'agglomération. Cette présence industrielle de premier plan constitue un filet de sécurité pour le marché immobilier local, qui ne peut pas s'effondrer tant que l'emploi reste bien orienté — ce qui est le cas en 2026.
Ce que 2026 signifie concrètement pour un propriétaire qui veut vendre au nord de Toulouse
Les chiffres sont clairs : nous ne sommes plus dans le marché euphorique de 2021-2022, mais la phase de correction franche est derrière nous. Pour un propriétaire dont le projet de vente est mûr, voici ce que le marché actuel implique concrètement.
Fixer le bon prix dès le départ : la règle d'or
Le marché de 2026 est un marché d'acheteurs informés. Grâce aux outils numériques (DVF, MeilleursAgents, SeLoger, PAP…), les candidats à l'achat connaissent très précisément les prix des transactions récentes dans votre quartier ou votre commune. Un bien surestimé par rapport au marché actuel stagne, accumule les visites infructueuses et finit par se négocier plus fortement à la baisse. Une estimation réaliste — fondée sur les transactions de 2024-2025 et non sur le pic de 2022 — est la stratégie la plus efficace pour vendre dans de bonnes conditions et dans des délais raisonnables.
Un dossier technique complet : la confiance comme accélérateur de vente
En 2026, un acheteur financé par crédit examinera attentivement non seulement le prix mais aussi la qualité du Dossier de Diagnostics Techniques (DDT). Un DPE favorable, un diagnostic électrique en règle, un rapport amiante négatif, un diagnostic termites réalisé (obligatoire en Haute-Garonne) : ces éléments rassurent l'acheteur et sa banque, accélèrent la levée des conditions suspensives et réduisent les risques de renonciation. À l'inverse, un DPE en F découvert tardivement, une installation électrique signalée comme dangereuse ou une infestation de termites non anticipée peuvent bloquer une transaction déjà engagée ou susciter une renégociation de prix en dernière minute.
Avoir un DDT complet et à jour dès les premières visites est désormais un facteur de sérieux apprécié des agents immobiliers, des notaires et des acheteurs eux-mêmes. Les diagnostics ne sont plus une simple formalité légale : ils sont un outil de marketing immobilier à part entière.
📋 les diagnostics qui font la différence en 2026 au nord de Toulouse :
- DPE actualisé (obligatoire si l'ancien date d'avant juillet 2021)
- diagnostic amiante (obligatoire pour les biens construits avant 1997)
- diagnostic termites (obligatoire sur toute la Haute-Garonne)
- conformité électrique et gaz (obligatoire si installation > 15 ans)
- ERP — État des risques et pollutions (à renouveler tous les 6 mois)
- mesurage Carrez (obligatoire en cas de vente d'un lot en copropriété)
Délais de vente en 2026 : combien de temps faut-il prévoir ?
Les délais de commercialisation se sont raccourcis depuis le creux de 2023-2024, sans retrouver l'euphorie de 2021-2022 où les biens partaient parfois en quelques jours. En 2025, le délai moyen de vente à Toulouse était de 59 jours contre plus de 70 jours fin 2024 (source : imkiz, août 2025). Sur le secteur nord, les communes les plus liquides (L'Union, Launaguet, Fonbeauzard) s'alignent sur ces tendances. Les communes rurales du Frontonnais présentent des délais plus longs, souvent 3 à 6 mois, en raison d'un volume de transactions plus faible et d'un bassin d'acheteurs potentiels plus restreint. Dans tous les cas, un bien correctement estimé et doté d'un DDT complet se vend plus vite qu'un bien surestimé ou incomplet.
Perspectives 2026-2027 : faut-il vendre maintenant ou attendre ?
C'est la question que se posent de nombreux propriétaires du nord toulousain. La réponse honnête est nuancée : il n'existe pas de « bon moment » universel pour vendre, car le marché n'est qu'un facteur parmi d'autres dans une décision qui dépend aussi de votre situation personnelle, fiscale et patrimoniale.
Cela dit, les signaux du marché début 2026 plaident pour une fenêtre de vente plutôt favorable. Les prix ont cessé de baisser, la demande solvable revient progressivement, et les volumes de transactions remontent. Les analystes anticipent une progression modeste des prix en 2026-2027 (+2 à +3 % en moyenne), ce qui ne laisse pas présager de baisse supplémentaire significative mais n'annonce pas non plus un retour aux prix de 2022 dans l'immédiat. Pour un propriétaire dont le projet de vie est mûr — mutation professionnelle, retraite, succession, achat d'un autre bien — 2026 offre un contexte de marché lisible et stable.
La Haute-Garonne reste en outre l'un des départements français les plus attractifs en termes de solde migratoire. La population de l'aire urbaine de Toulouse croît d'environ 10 000 personnes par an, ce qui soutient structurellement la demande immobilière à moyen et long terme sur l'ensemble du secteur nord.
✅ en résumé : les signaux favorables pour vendre en 2026 au nord de Toulouse
+ stabilisation des prix : pas de baisse supplémentaire anticipée
+ retour des acheteurs solvables : volumes en hausse de +11 % sur un an en 2025
+ taux de crédit stabilisés autour de 3,2-3,5 % : les ménages reprennent leurs projets
+ marché locatif sous très forte tension : alimente la demande acquisitive
+ économie toulousaine solide : aéronautique, spatial, numérique, université
+ croissance démographique soutenue : +10 000 habitants/an dans l'aire urbaine
— point de vigilance : bien calibrer le prix selon les références 2025, pas 2022
Note éditoriale : les chiffres cités dans cet article sont issus de sources publiques et professionnelles (MeilleursAgents, SeLoger, PAP, Orpi, Netvendeur, ParuVendu, DVF / Notaires de France, imkiz, Meilleurtaux, ObserveR Toulouse) consultés entre septembre 2025 et février 2026. Ils sont fournis à titre indicatif et ne se substituent pas à une estimation personnalisée par un professionnel de l'immobilier. Les prix au m² peuvent varier significativement selon l'adresse précise, l'état, la surface, l'exposition et les caractéristiques spécifiques de chaque bien.